Κόστος Αγοράς Ακινήτου 2026 — ΦΜΑ 3,09%, Συμβολαιογράφος & Έξοδα
Παράδειγμα Απρ 2026 — ακίνητο 200.000€ με μεσίτη 2%, δικηγόρο & στεγαστικό: σύνολο εξόδων 19.770€ (9,9%), συνολικό κόστος 219.770€. Ο ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα παραμένει σε αναστολή έως 31/12/2026 — πληρώνετε ΦΜΑ 3,09% αντί για ΦΠΑ, εξοικονομώντας έως 63.000€ σε νεόδμητο 300.000€.
Κόστος Αγοράς Ακινήτου 2026 — Αναλυτικός Οδηγός
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα συνοδεύεται από πρόσθετα κόστη 8-10% επί της τιμής, εκτός του ΦΠΑ 24% (σε αναστολή έως 31/12/2026). Ο υπολογιστής εφαρμόζει τις τυπικές χρεώσεις βάσει ΑΑΔΕ και ισχύουσας νομοθεσίας 2026.
Αναλυτικός Πίνακας Εξόδων Αγοράς
| Κόστος | Ποσοστό | Περιγραφή |
|---|---|---|
| ΦΜΑ | 3,09% | 3% βασικός + 0,09% δημοτικός. Υπολογίζεται στην αντικειμενική ή συμβατική αξία (όποια μεγαλύτερη) |
| Συμβολαιογράφος | ~1,0-1,5% | Αμοιβή + ΦΠΑ 24% + παράβολα. Για αξίες <120k συνήθως υπάρχει ελάχιστη χρέωση |
| Μεσίτης | 2% + ΦΠΑ 24% | Συνήθης αμοιβή αγοραστή (2%). Ο πωλητής πληρώνει ξεχωριστά. Διαπραγματεύσιμη |
| Μεταγραφή / Κτηματολόγιο | ~0,5% | Δικαιώματα υποθηκοφύλακα + κτηματολογίου |
| Δικηγόρος (προαιρετικός) | ~1% + ΦΠΑ | Μη υποχρεωτικός από 2014. Ελέγχει τίτλους, βάρη, πολεοδομικά — συνιστάται έντονα |
| Έξοδα Στεγαστικού Δανείου | ~1% | Εκτίμηση ~300€ + προεγγραφή υποθήκης 0,8% + φάκελος ~250€ |
| Σύνολο χωρίς δάνειο | ~7,8-8,8% | Με δικηγόρο· χωρίς δικηγόρο πέφτει στο ~6,5% |
Παράδειγμα: Μεταχειρισμένο Ακίνητο 200.000€ με Στεγαστικό Δάνειο
| Τιμή ακινήτου | 200.000,00€ |
| ΦΜΑ (3,09%) | 6.180,00€ |
| Συμβολαιογράφος (~1,5%) | 3.000,00€ |
| Μεσίτης (2% + ΦΠΑ 24%) | 4.960,00€ |
| Μεταγραφή / Κτηματολόγιο (~0,5%) | 1.000,00€ |
| Δικηγόρος (~1% + ΦΠΑ) | 2.480,00€ |
| Έξοδα δανείου (εκτ. 300 + προεγγρ. 1.600 + φάκ. 250) | 2.150,00€ |
| Σύνολο εξόδων | 19.770,00€ (9,9%) |
| ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ ΑΓΟΡΑΣ | 219.770,00€ |
Συνολικό Κόστος ανά Τιμή Ακινήτου (2026, με μεσίτη 2% & δικηγόρο, χωρίς δάνειο)
| Τιμή ακινήτου | ΦΜΑ 3,09% | Σύνολο εξόδων | Συνολικό κόστος |
|---|---|---|---|
| 100.000€ | 3.090€ | 8.810€ (8,81%) | 108.810€ |
| 150.000€ | 4.635€ | 13.215€ (8,81%) | 163.215€ |
| 200.000€ | 6.180€ | 17.620€ (8,81%) | 217.620€ |
| 250.000€ | 7.725€ | 22.025€ (8,81%) | 272.025€ |
| 300.000€ | 9.270€ | 26.430€ (8,81%) | 326.430€ |
Νεόδμητα — Η Αναστολή του ΦΠΑ 24% Ισχύει έως 31/12/2026
Το 2026, ο ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων παραμένει σε αναστολή (παράταση που ανακοινώθηκε από το Υπουργείο Οικονομικών). Οι αγοραστές πληρώνουν ΦΜΑ 3,09% αντί για ΦΠΑ. Η αναστολή ισχύει για όλα τα απούλητα ακίνητα κατασκευαστών με άδεια από 2006 και μετά.
| Νεόδμητο 300.000€ | Χωρίς αναστολή (ΦΠΑ 24%) | Με αναστολή (ΦΜΑ 3,09%) |
|---|---|---|
| Τιμή | 300.000€ | 300.000€ |
| Φόρος | 72.000€ (ΦΠΑ 24%) | 9.270€ (ΦΜΑ 3,09%) |
| Σύνολο | 372.000€ | 309.270€ |
| Εξοικονόμηση | 62.730€ (21% της τιμής!) | |
Άλλες Σημαντικές Αναστολές 2026
Φόρος Υπεραξίας 15%: Παραμένει σε αναστολή έως 31/12/2026 — όταν πωλείτε ακίνητο, δεν πληρώνετε φόρο στο κέρδος (διαφορά τιμής πώλησης - τιμής κτήσης). Αντικειμενικές αξίες: Καθορίζουν τον ΦΜΑ και τον ΕΝΦΙΑ. Έχουν ενημερωθεί το 2022 με μεγάλες αυξήσεις σε πολλές περιοχές, γι' αυτό ελέγξτε την αντικειμενική πριν κάνετε προσφορά.
Συχνές Ερωτήσεις
Πόσα έξοδα έχει η αγορά σπιτιού στην Ελλάδα το 2026;
Τα συνολικά έξοδα αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα είναι 8-10% επί της τιμής. Παράδειγμα για ακίνητο 200.000€ με μεσίτη 2%, δικηγόρο και στεγαστικό δάνειο: ΦΜΑ 6.180€, συμβολαιογράφος 3.000€, μεσίτης+ΦΠΑ 4.960€, μεταγραφή 1.000€, δικηγόρος+ΦΠΑ 2.480€, έξοδα δανείου 2.150€. Σύνολο εξόδων 19.770€ (9,9%), συνολικό κόστος 219.770€.
Πόσο είναι ο ΦΜΑ στην Ελλάδα το 2026;
Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) είναι 3,09% επί της αντικειμενικής ή συμβατικής αξίας (όποια είναι μεγαλύτερη). Αναλύεται σε 3% βασικός ΦΜΑ + 0,09% δημοτικός φόρος υπέρ ΟΤΑ. Πληρώνεται από τον αγοραστή πριν την υπογραφή του συμβολαίου στην ΑΑΔΕ.
Παραμένει σε αναστολή ο ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα το 2026;
Ναι. Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα παρατάθηκε έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Οι αγοραστές πληρώνουν μόνο ΦΜΑ 3,09% αντί για ΦΠΑ. Για ένα νεόδμητο 300.000€, η αναστολή σημαίνει εξοικονόμηση 62.730€ (309.270€ αντί 372.000€). Η αναστολή ισχύει για κτίρια με άδεια από το 2006 και μετά.
Ποιες είναι οι κύριες χρεώσεις εκτός ΦΜΑ κατά την αγορά;
Πέρα από τον ΦΜΑ 3,09%, ο αγοραστής πληρώνει: συμβολαιογράφο ~1-1,5% (αμοιβή + ΦΠΑ + παράβολα), μεσιτική αμοιβή 2% + ΦΠΑ 24%, μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο ~0,5%, δικηγόρο ~1% + ΦΠΑ (προαιρετικά αλλά συνιστάται). Για στεγαστικό προστίθενται εκτίμηση (~300€), προεγγραφή υποθήκης (0,8%) και φάκελος δανείου.
Αναστέλλεται και ο φόρος υπεραξίας στην πώληση ακινήτου το 2026;
Ναι. Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων 15%, που υπολογίζεται στη διαφορά τιμής πώλησης και κτήσης, παραμένει σε αναστολή έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Οι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν φόρο κέρδους όταν πωλούν, ανεξάρτητα από το πόσο αυξήθηκε η αξία. Ισχύει επίσης και η αναστολή για τους επαγγελματίες μηχανικούς.
Είναι υποχρεωτικός ο δικηγόρος για αγορά σπιτιού;
Η παράσταση δικηγόρου δεν είναι υποχρεωτική για συμβόλαια αγοράς (καταργήθηκε η υποχρεωτικότητα το 2014). Συνιστάται όμως έντονα: ο δικηγόρος ελέγχει τίτλους, βάρη (προσημειώσεις/υποθήκες), πολεοδομικά (αυθαίρετα, ταυτότητα κτιρίου) και διασφαλίζει τον αγοραστή. Κοστίζει περίπου 1% + ΦΠΑ 24% επί της αξίας.
⚠ Οι ποσοτικοποιήσεις είναι ενδεικτικές. Τα ακριβή ποσά εξαρτώνται από αντικειμενική αξία, συμβολαιογράφο, τράπεζα και περιοχή. Για συγκεκριμένα ακίνητα συμβουλευτείτε συμβολαιογράφο.