Απόδοση Ακινήτου 2026 — Gross/Net Yield & Νέα Φορολογία 25%
Παράδειγμα Απρ 2026: ακίνητο 150.000€ με ενοίκιο 600€/μήνα δίνει μικτή απόδοση 4,80%, καθαρή 2,41% (μετά από 1 μήνα κενά, 2.000€ έξοδα και φόρο 15%). Από 1/1/2026 ισχύει νέα φορολογική κλίμακα: προστέθηκε συντελεστής 25% για ενοίκια 12.001-24.000€ — έως 1.300€ εξοικονόμηση/χρόνο για 161.587 ιδιοκτήτες.
Απόδοση Ακινήτου 2026 — Αναλυτικός Οδηγός
Η ενοικιαστική απόδοση (rental yield) είναι ο βασικός δείκτης για επένδυση σε ακίνητα. Στο 2026 η εικόνα αλλάζει σημαντικά: νέα φορολογική κλίμακα με ενδιάμεσο συντελεστή 25%, ενοίκια που ανέβηκαν +10,1% το 2025 και τιμές ακινήτων που ακολούθησαν ανοδικά.
Τύποι Απόδοσης — Τύποι Υπολογισμού
| Δείκτης | Τύπος | Χρήση |
|---|---|---|
| Μικτή απόδοση (Gross) | Ετήσιο ενοίκιο ÷ αξία × 100 | Γρήγορη σύγκριση ακινήτων |
| Καθαρή απόδοση (Net) | (Ενοίκιο − έξοδα − φόρος) ÷ αξία × 100 | Ρεαλιστική απόδοση |
| Cash-on-Cash | Καθαρό εισόδημα ÷ ίδια κεφάλαια × 100 | Απόδοση leverage (με δάνειο) |
Παράδειγμα: Ακίνητο 150.000€ με 600€/μήνα Ενοίκιο
Υποθέσεις: Αξία 150.000€, μηνιαίο ενοίκιο 600€, 1 μήνας κενά/χρόνο, ετήσια έξοδα 2.000€ (ΕΝΦΙΑ + ασφάλεια + συντήρηση), φόρος 15% (χαμηλή κλίμακα), ίδια κεφάλαια 40.000€ (προκαταβολή + έξοδα αγοράς).
| Μικτό ετήσιο ενοίκιο (12 × 600) | 7.200€ |
| Πληρότητα 11/12 (1 μήνας κενά) | 6.600€ |
| Φόρος 15% | −990€ |
| Ετήσια έξοδα | −2.000€ |
| Καθαρό ετήσιο εισόδημα | 3.610€ |
| Μηνιαίο καθαρό | 300,83€ |
| Μικτή απόδοση | 4,80% |
| Καθαρή απόδοση | 2,41% |
| Cash-on-Cash (40k ίδια κεφ.) | 9,03% |
Νέα Φορολογική Κλίμακα 2026 — Ενδιάμεσος Συντελεστής 25%
Από 1η Ιανουαρίου 2026 ισχύει νέα κλίμακα για εισοδήματα από ενοίκια φυσικών προσώπων:
| Κλιμάκιο | 2025 | 2026 (νέο) |
|---|---|---|
| 0 – 12.000€ | 15% | 15% |
| 12.001 – 24.000€ | 35% | 25% (ΝΕΟΣ) |
| 24.001 – 35.000€ | 35% | 35% |
| > 35.000€ | 45% | 45% |
Παράδειγμα για ετήσια ενοίκια 20.000€: Με την παλιά κλίμακα 2025 ο φόρος ήταν 12.000×15% + 8.000×35% = 4.600€. Με τη νέα κλίμακα 2026 γίνεται 12.000×15% + 8.000×25% = 3.800€. Εξοικονόμηση 800€/χρόνο. Συνολικά 161.587 ιδιοκτήτες θα δουν όφελος έως 1.300€/χρόνο.
Τυπικές Αποδόσεις Ακινήτων στην Ελλάδα (2026)
| Περιοχή / Τύπος | Τυπική αξία | Τυπικό ενοίκιο | Μικτή απόδοση |
|---|---|---|---|
| Αθήνα κέντρο 1BR νεόδμητο | 260.000€ | 800€ | 3,69% |
| Αθήνα προάστια 2BR | 180.000€ | 600€ | 4,00% |
| Χαλάνδρι νεόδμητο | 280.000€ | 850€ | 3,64% |
| Θεσσαλονίκη κέντρο | 140.000€ | 550€ | 4,71% |
| Κρήτη παραθεριστικό (βραχυχρόνια) | 200.000€ | 1.200€ | 7,20% |
Σημείωση: η βραχυχρόνια μίσθωση έχει υψηλότερα έξοδα διαχείρισης (καθαρισμός, commissions Airbnb/Booking 15-25%) και υψηλότερη φορολογία, οπότε το gross yield είναι παραπλανητικά υψηλότερο.
Τυπικά Έξοδα Ιδιοκτήτη
ΕΝΦΙΑ (2-5€/m² ανάλογα ζώνη και έτος κατασκευής) · Ασφάλιση πυρός/σεισμού 200-400€/χρόνο · Συντήρηση ~1% της αξίας ετησίως (κουφώματα, βαψίματα, υδραυλικά) · Κοινόχρηστα όταν δεν εισπράττονται από ενοικιαστή · Λογιστικά 100-300€/χρόνο · Έκτακτα (καυστήρας κάθε 15 έτη, στέγη κάθε 20 έτη). Συνολικά 1,5-3% της αξίας ετησίως εκτός δανείου.
Συχνές Ερωτήσεις
Τι είναι η μικτή απόδοση ενοικίου (gross yield);
Η μικτή απόδοση υπολογίζεται ως: (ετήσιο ενοίκιο ÷ αξία ακινήτου) × 100. Παράδειγμα: ακίνητο 150.000€ με ενοίκιο 600€/μήνα δίνει 7.200€/χρόνο → μικτή απόδοση 4,80%. Δεν λαμβάνει υπόψη έξοδα, φόρους ή κενά — χρησιμοποιείται για γρήγορη σύγκριση ακινήτων.
Πώς υπολογίζεται η καθαρή απόδοση (net yield);
Καθαρή απόδοση = (ετήσιο ενοίκιο × μήνες πληρότητας − έξοδα − φόρος) ÷ αξία ακινήτου × 100. Παράδειγμα: 150.000€ ακίνητο, ενοίκιο 600€/μήνα, 1 μήνας κενός (πληρότητα 11/12 = 6.600€), έξοδα 2.000€, φόρος 15% (990€) → καθαρό 3.610€ → net yield 2,41%. Η καθαρή απόδοση είναι πάντα 40-55% χαμηλότερη από τη μικτή στις ελληνικές συνθήκες.
Πώς αλλάζει η φορολογία ενοικίων από 1/1/2026;
Από 1/1/2026 προστέθηκε νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισοδήματα από ενοίκια 12.001-24.000€. Η νέα κλίμακα: 15% έως 12.000€, 25% από 12.001-24.000€, 35% από 24.001-35.000€, 45% άνω των 35.000€. Παράδειγμα: 20.000€ ετήσια ενοίκια — με την παλιά κλίμακα φόρος 4.600€, με τη νέα 3.800€, εξοικονόμηση 800€/χρόνο. 161.587 ιδιοκτήτες ωφελούνται με έως 1.300€/χρόνο.
Ποια είναι η μέση απόδοση ενοικίου στην Ελλάδα το 2026;
Η μέση μικτή απόδοση κυμαίνεται 3-6% ανάλογα περιοχή. Αθήνα κέντρο νεόδμητα (5.800€/m²): ~3,7% gross. Αθήνα προάστια: 3,5-4,5%. Θεσσαλονίκη κέντρο: 4-5%. Χαλάνδρι νεόδμητο: ~3,6%. Νησιά/παραθεριστικές με βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb): 6-9% gross αλλά με υψηλότερα έξοδα. Παλαιότερα ακίνητα σε επαναστατούμενες περιοχές μπορεί να δώσουν 6-7%.
Τι είναι το Cash-on-Cash Return;
Cash-on-Cash = Καθαρό ετήσιο εισόδημα ÷ Ίδια κεφάλαια (προκαταβολή + έξοδα αγοράς) × 100. Μετράει την απόδοση στα πραγματικά χρήματα που δεσμεύσατε. Παράδειγμα: με 40.000€ ίδια κεφάλαια και καθαρό εισόδημα 3.610€/χρόνο, το Cash-on-Cash είναι 9,03% — πολύ υψηλότερο από το net yield 2,41% επειδή η τράπεζα χρηματοδοτεί το υπόλοιπο (leverage).
Ποια έξοδα επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη ακινήτου στην Ελλάδα;
Τυπικά ετήσια έξοδα ιδιοκτήτη: ΕΝΦΙΑ (2-5€/m² ανάλογα ζώνη), ασφάλιση (200-400€/χρόνο), συντήρηση (~1% της αξίας/χρόνο), κοινόχρηστα πολυκατοικίας (αν τα πληρώνει ο ιδιοκτήτης), λογιστικά/δηλώσεις, έξτρα για έκτακτες επισκευές. Συνολικά 1,5-3% της αξίας ετησίως. Για στεγαστικό δάνειο προστίθεται η δόση.
⚠ Απλοποιημένος φορολογικός υπολογισμός. Για ακριβή αναλύσεις συμβουλευτείτε λογιστή. Δεν περιλαμβάνει ΕΝΦΙΑ, ειδική εισφορά αλληλεγγύης (εφόσον ισχύει) ή βραχυχρόνια μίσθωση (διαφορετική φορολόγηση).